Empresários do mercado imobiliário estão pressionando por um adiamento de pelo menos um ano no início da nova etapa da reforma tributária. O motivo central é a indefinição sobre a alíquota que será aplicada à construção e comercialização de imóveis, somada ao aumento da complexidade na apuração dos impostos, justamente o oposto da simplificação prometida quando a reforma foi desenhada.
O que está em jogo com o fim do RET
Hoje, a construção civil recolhe uma alíquota de 4% sobre a receita bruta por meio do Regime Especial de Tributação, o RET. Com a reforma tributária, esse regime deixa de existir e dá lugar ao modelo composto pela Contribuição sobre Bens e Serviços (CBS) e pelo Imposto sobre Bens e Serviços (IBS), em uma transição escalonada até 2033.
A nova sistemática também passa a permitir a recuperação de créditos tributários pagos ao longo da cadeia de materiais. Na prática, isso significa que as incorporadoras não vão acompanhar apenas a própria apuração, mas também informações e procedimentos de todos os seus fornecedores.
| Modelo atual | Modelo com a reforma |
|---|---|
| RET com alíquota de 4% sobre receita bruta | CBS + IBS, com alíquota ainda indefinida |
| Apuração concentrada na própria empresa | Apuração vinculada à cadeia de fornecedores |
| Sistema consolidado e conhecido | Transição escalonada até 2033 |
Por que o setor fala em pânico
O copresidente da MRV, Eduardo Fischer, resumiu o clima entre as empresas como sentimento de pânico. Segundo ele, o setor foi fortemente afetado pela reforma, que complicou consideravelmente a operação, e ainda não há certeza de que a nova carga tributária será neutra. Fischer afirma que as equipes vêm tentando resolver a questão há quatro ou cinco meses, mas o grau de indefinição continua altíssimo.
Luiz França, presidente da Abrainc, relatou que já pediu formalmente à Receita Federal o adiamento do início da reforma em ao menos um ano. Por enquanto, segundo ele, a resposta do órgão tem sido orientar as empresas a se prepararem.
França avalia que a postergação será inevitável, já que a regulamentação ainda carece de definições básicas, como a própria alíquota, e depois ainda precisará ser colocada em prática. Ele aponta um gargalo prático relevante: a mudança exige novos sistemas de contabilidade, e mesmo grandes empresas de software consultadas pelo setor ainda não estão preparadas para atender essa demanda.
O problema dos ciclos longos da construção
Um ponto que agrava a situação é a natureza do negócio imobiliário. Entre a aquisição do terreno, o desenvolvimento do projeto, o lançamento, a comercialização, a construção, a entrega e o recebimento das vendas, um empreendimento pode levar de cinco a seis anos.
Isso significa que decisões tomadas agora, sem saber qual será a alíquota aplicada, precisam considerar um regime tributário que ainda não está definido e que estará em vigor durante as diferentes etapas do projeto. É como precificar uma obra sem saber quanto dela vai para o governo.
O que sua empresa precisa começar a fazer agora
Mesmo com o pedido de adiamento em negociação, esperar sentado não é estratégia. Se você atua em construção, incorporação ou como fornecedor da cadeia, vale começar a se mexer nestas frentes:
- Mapear sistemas de gestão e emissão fiscal: identificar o que precisa ser atualizado para operar com CBS e IBS
- Preparar as equipes fiscal, contábil e de TI: o novo modelo exige leitura conjunta dessas áreas, não apenas do departamento fiscal
- Levantar a situação dos fornecedores: como o crédito depende da cadeia, empreiteiros e fornecedores despreparados viram risco direto de apuração
- Revisar a precificação de projetos em andamento: empreendimentos iniciados agora podem ser afetados no meio do caminho pela transição
Vale lembrar que o despreparo não está só nas construtoras. Especialistas do setor apontam que boa parte dos empreiteiros e fornecedores sequer imagina a extensão das mudanças que estão por vir, o que torna a adaptação um trabalho de cadeia inteira, não de empresa isolada.
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FAQ – Perguntas Frequentes
P: O que muda na tributação da construção civil com a reforma tributária?
R: O Regime Especial de Tributação (RET), que aplica 4% sobre a receita bruta, deixa de existir e é substituído pelo modelo de CBS e IBS, com transição escalonada até 2033.
P: Por que o setor pede adiamento da reforma tributária?
R: Pela indefinição da alíquota aplicada à construção e comercialização de imóveis e pelo aumento da complexidade na apuração, que exige adaptação de sistemas, processos e equipes.
P: A Receita Federal aceitou adiar a reforma para o setor imobiliário?
R: Até o momento, a orientação da Receita tem sido para que as empresas se preparem, mas a Abrainc segue negociando a postergação de pelo menos um ano.
P: Por que os ciclos longos da construção agravam o problema?
R: Porque um empreendimento leva de cinco a seis anos entre compra do terreno e recebimento das vendas, o que obriga empresas a precificar projetos sem saber qual regime tributário estará valendo em cada etapa.
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