Herdar a casa da família pode parecer o caminho mais simples para conseguir crédito e investir em uma reforma. Mas um problema comum, e pouco conhecido por quem nunca passou por um financiamento de reforma, pode travar todo o processo: a diferença entre a área registrada em cartório e a área realmente construída no imóvel.
Um exemplo prático de como esse problema aparece
Um caso ilustrativo ajuda a entender a lógica por trás da recusa bancária. Depois de concluir o inventário e receber a casa dos avós, um herdeiro decidiu usar o imóvel como garantia para financiar a construção de um segundo andar, pensando na chegada de um filho. Ele havia pago todos os impostos da herança e presumia que isso bastava para liberar o crédito.
O problema apareceu na vistoria técnica. A planta arquivada na prefeitura registrava uma casa de 80 metros quadrados, mas a construção real, com garagem e anexos que nunca foram declarados, ultrapassava 190 metros quadrados. O banco recusou a operação porque não aceita estruturas irregulares como garantia de financiamento de reforma.
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O que a Lei de Registros Públicos exige
A explicação para essa exigência está na Lei de Registros Públicos, a Lei 6.015 de 1973. No sistema imobiliário brasileiro, a matrícula do cartório funciona como a identidade legal do imóvel, e qualquer ampliação, reforma estrutural ou demolição feita ao longo dos anos precisa ser formalmente comunicada para valer perante a lei.
O artigo 167 dessa lei torna obrigatória a averbação de toda construção, reconstrução ou demolição. Isso significa que, se uma geração anterior aumentou a casa sem passar pela prefeitura, essa área extra é tratada como irregular e perde valor legal, mesmo que a família use o espaço há décadas.
Por que o banco não aceita a construção como garantia
Instituições financeiras evitam aceitar imóveis com pendência urbanística porque a diferença de área normalmente indica impostos atrasados e risco de embargo, o que compromete a segurança do contrato de financiamento. Se o banco aceitasse esse tipo de garantia sem regularização, ficaria exposto a perdas em caso de demolição determinada pelo poder público.
Passo a passo para regularizar o imóvel antes de financiar
Para destravar esse tipo de operação, o sistema financeiro costuma exigir três etapas:
- Levantamento físico: um engenheiro ou arquiteto mede a construção real e desenha a planta atualizada do imóvel
- Aprovação municipal: a prefeitura aprova a nova planta, emite o Habite-se da área ampliada e cobra as taxas retroativas devidas
- Averbação em cartório: o documento aprovado pela prefeitura é levado ao registro de imóveis para que a matrícula passe a refletir a metragem real
| Situação irregular | O que a lei exige |
|---|---|
| Ampliação não declarada pela geração anterior | Averbar a construção no cartório |
| Planta desatualizada na prefeitura | Aprovar a metragem real e emitir Habite-se |
| Imóvel oferecido como garantia sem regularização | Apresentar matrícula atualizada ao banco |
O que isso significa para quem vai financiar uma reforma
Se você recebeu um imóvel de herança e pretende usá-lo para financiar uma obra, o primeiro passo antes de pagar qualquer taxa de avaliação bancária é solicitar a certidão de inteiro teor do imóvel e comparar com a metragem real construída. Contratar um profissional para medir a estrutura física e iniciar a regularização na prefeitura evita que o processo empaque na etapa de vistoria, como aconteceu no exemplo acima.
O Código Civil brasileiro, na Lei 10.406 de 2002, reforça esse ponto ao vincular o exercício pleno da propriedade à regularidade do registro. Ou seja, o direito de usar um imóvel como garantia financeira depende diretamente de a documentação estar em dia, mesmo quando a irregularidade foi criada por outra geração da família.
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FAQ – Perguntas Frequentes
P: Por que um imóvel herdado pode ser recusado como garantia de financiamento?
R: Porque a diferença entre a área registrada na matrícula e a área realmente construída indica irregularidade, o que os bancos não aceitam como garantia por representar risco de embargo e impostos atrasados.
P: O que é averbação de construção e por que ela é obrigatória?
R: É o registro formal de uma construção, reconstrução ou demolição junto ao cartório de imóveis, exigido pelo artigo 167 da Lei de Registros Públicos para que a edificação tenha validade legal.
P: Quais documentos são necessários para regularizar um imóvel antes de financiar?
R: É preciso um levantamento físico feito por engenheiro ou arquiteto, a aprovação da planta atualizada pela prefeitura com emissão de Habite-se, e a averbação do documento no cartório de registro de imóveis.
Fonte:
Correio Braziliense (CB Radar) — Ao tentar financiar uma construção, homem descobre que imóvel herdado pela família possui divergência entre matrícula e área construída —
