O financiamento de obras voltou ao radar de gestoras especializadas em crédito privado, mas com uma condição: mais garantias. A Paramis Capital avalia que o momento atual do mercado imobiliário estruturado oferece uma combinação rara, com menos disputa por capital, remunerações mais altas e contratos mais protegidos para quem empresta.
Menos competição, mais garantias
Enquanto parte do mercado volta a olhar para as debêntures incentivadas, depois da reabertura dos prêmios, a Paramis defende que as melhores oportunidades de crédito privado estão nos recebíveis imobiliários estruturados.
O CIO da gestora, Alexandre Fernandes, resume a lógica de forma direta. Para ele, momentos como este são justamente os de alocar capital. Com menos gente disputando as operações, a gestora consegue fechar contratos com garantias bem mais amarradas do que conseguia meses atrás.
Isso vale mesmo diante do aumento de dificuldades e de casos de inadimplência em Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs) ligados a novos projetos. Segundo ele, o cenário não afasta investidores especializados.
Os problemas de hoje vieram do ciclo anterior
A gestora lê o mercado em ciclos. Para Fernandes, os CRIs que dão problema agora são, em grande parte, os do ciclo anterior, com origem há quatro ou cinco anos.
Em 2022, havia muito dinheiro disponível para financiar novas obras, pouca disciplina na análise e incorporadores com mais poder de negociação. Os empreendimentos lançados naquela fase sofrem hoje com juros elevados, dificuldade de financiamento para os compradores e menor capacidade de fechar a compra dos imóveis.
| Ponto | Ciclo anterior (2022) | Cenário atual |
|---|---|---|
| Oferta de capital | Abundante | Menos disputada |
| Disciplina na análise | Baixa | Mais seletiva |
| Poder de negociação | Com os incorporadores | Mais equilibrado, com garantias maiores |
| Aprovação de projetos | Mais fácil | Mais restritiva |
| Pressão sobre vendas | Menor | Exige disciplina na venda das unidades e na captação |
A nova safra de obras enfrenta um ambiente mais restritivo para aprovação, o que exige mais disciplina na venda de unidades e na captação de recursos. A aposta da gestora é que projetos financiados agora, em um ambiente mais seletivo, tendem a ter estruturas de crédito mais sólidas e melhores proteções para o investidor.
Por que a gestora prefere CRI a debênture
Outro argumento da tese está na capacidade de atuar quando surge um problema. Gestoras que investem em grandes debêntures corporativas têm pouca influência sobre eventuais reestruturações financeiras. Já as operações estruturadas costumam ter menos credores e garantias mais tangíveis ligadas aos contratos.
Na prática, Fernandes afirma que o gestor consegue acompanhar a operação de perto e participar das decisões se houver estresse. Em muitas dessas operações, a Paramis é credora relevante, o que dá mais capacidade de conduzir o processo.
O executivo usa uma comparação. Em uma dívida muito pulverizada, o credor é como um passageiro se a empresa entra em recuperação. Nas operações estruturadas, ele fica muito mais perto de quem pilota.
O que isso significa na prática para você
A leitura da gestora é uma visão de mercado, e não uma recomendação. Mesmo assim, ela traz sinais úteis para quem atua no setor:
- Se você é incorporador ou construtor: o crédito para obras segue disponível, mas a análise está mais exigente. Prepare contratos com garantias claras, fluxo de vendas organizado e disciplina na captação.
- Se você vai lançar um empreendimento: o cenário pede planejamento de vendas e de caixa antes do lançamento. Juros altos e financiamento difícil para o comprador pesam na conclusão das vendas.
- Se você é investidor em crédito imobiliário: vale olhar as garantias de cada operação e o histórico do ciclo em que ela nasceu. A própria gestora aponta que os problemas atuais vêm das emissões de 2022.
- Se você é fornecedor ou prestador: a seletividade do crédito tende a favorecer obras com estrutura financeira mais sólida, o que reduz o risco de atraso e de calote.
- Se você é comprador de imóvel na planta: acompanhe a saúde financeira da incorporadora e do projeto antes de fechar negócio.
Antes de qualquer decisão de investimento, converse com um profissional habilitado. Este conteúdo é informativo e não substitui orientação financeira.
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FAQ – Perguntas Frequentes
P: Por que a Paramis Capital vê oportunidade no crédito imobiliário?
R: Segundo o CIO Alexandre Fernandes, há menos competição por capital, remunerações mais altas e a possibilidade de fechar operações com garantias mais amarradas do que meses atrás.
P: De onde vêm as inadimplências em CRIs?
R: Para a gestora, em grande parte do ciclo anterior. Em 2022, havia muito dinheiro disponível, pouca disciplina e incorporadores com mais poder de negociação. Esses empreendimentos sofrem hoje com juros altos e dificuldade de financiamento aos compradores.
P: Qual a diferença entre investir em CRI e em grandes debêntures, segundo a gestora?
R: As operações estruturadas costumam ter menos credores e garantias mais tangíveis, o que permite acompanhar a operação de perto e participar das decisões em caso de problema. Em dívidas pulverizadas, a influência do credor é menor.
P: A nova safra de obras está mais segura?
R: A aposta da gestora é que projetos financiados agora, em um ambiente mais seletivo, tendem a ter estruturas de crédito mais sólidas. É uma visão da gestora, e não uma garantia.
