A 2ª Turma do STJ analisou o caso de um edifício residencial erguido em área de restinga considerada de preservação permanente, no litoral de Santa Catarina. Por maioria, os ministros entenderam que a demolição de imóvel seria desproporcional diante das circunstâncias concretas do caso e determinaram a conversão dessa obrigação em indenização adicional.
O julgamento chama atenção de incorporadores, construtores, investidores e proprietários porque toca em um ponto sensível do mercado imobiliário: empreendimentos que tiveram respaldo do poder público e da Justiça na época da construção, mas que, anos depois, passam a ter sua regularidade ambiental questionada.
Por que esse empreendimento não foi tratado como irregular desde o início
O prédio não foi erguido de forma clandestina nem em descumprimento de qualquer ordem administrativa ou judicial. A obra seguiu norma municipal de 2014 que autorizava construções de até seis pavimentos no local, e sua continuidade teve respaldo judicial em três oportunidades anteriores.
O imóvel ficava separado da praia e da vegetação remanescente por uma avenida existente desde a década de 1970, em uma região cercada por condomínios semelhantes. As 24 unidades do prédio já haviam sido vendidas regularmente a compradores de boa-fé.
Para o ministro relator do voto vencedor, Afrânio Vilela, as decisões judiciais anteriores que permitiram a continuidade da obra contribuíram diretamente para a percepção de legalidade do empreendimento, inclusive na visão de quem comprou os apartamentos.
O STJ não aplicou a teoria do fato consumado
É importante destacar que a decisão não abre espaço para que qualquer construção irregular permaneça de pé só porque foi concluída. O tribunal deixou claro que não aplicou a chamada teoria do fato consumado, cuja utilização em matéria ambiental é vedada pela Súmula 613. O simples passar do tempo não torna regular uma situação originalmente ilícita.
O que o STJ analisou foi outra questão: se a demolição seria a medida proporcional e efetiva diante do conjunto de fatores daquele caso específico, incluindo a ausência de má-fé do empreendedor, o respaldo estatal anterior e a situação dos atuais proprietários.
Como ficou a reparação no lugar da demolição
A conversão da obrigação de demolir em indenização se apoiou no artigo 499 do Código de Processo Civil, que permite substituir a obrigação de fazer por perdas e danos quando a tutela específica se torna inviável na prática. O tribunal determinou que o custo integral de um projeto de demolição, do planejamento técnico até a destinação ambientalmente correta dos resíduos, seja apurado e somado à indenização já fixada, equivalente a um terço do lucro obtido com o empreendimento.
Esse valor adicional não vai para um fundo ambiental genérico. A decisão determinou que os recursos sejam aplicados especificamente em projetos ligados ao ecossistema local da praia afetada, aproximando a compensação financeira da recuperação direta do ambiente.
O que isso representa para quem trabalha com incorporação e construção
Se você atua com incorporação imobiliária, esse precedente reforça uma lição prática: a segurança de um empreendimento começa muito antes da obra sair do papel. Licenciamento ambiental, análise de áreas de preservação permanente, restrições urbanísticas e autorizações dos órgãos competentes precisam ser tratados como parte estrutural do projeto, não como formalidade.
Igualmente relevante é manter guardada toda a documentação da trajetória regulatória do empreendimento. Pareceres técnicos, licenças, manifestações de órgãos públicos e decisões judiciais podem, anos depois, ser decisivos para demonstrar boa-fé diante de uma eventual disputa sobre demolição de imóvel por irregularidade ambiental.
O acórdão foi proferido no AgInt no AREsp nº 2.110.631/SC, com julgamento concluído em 4 de agosto de 2026 e disponibilização em 17 de agosto do mesmo ano. Ainda é cedo para medir o alcance desse entendimento em outros processos, mas o precedente já sinaliza que a proporcionalidade e a segurança jurídica também pesam nesse tipo de decisão.
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FAQ – Perguntas Frequentes
P: O STJ decidiu que construções irregulares em área ambiental nunca podem ser demolidas?
R: Não. A decisão foi específica para o caso analisado, que envolveu respaldo administrativo e judicial anterior, ausência de má-fé do empreendedor e compradores de boa-fé, não uma regra geral contra demolições.
P: O que substituiu a ordem de demolição no caso julgado?
R: O STJ converteu a obrigação de demolir em indenização, somando o custo integral de um projeto de demolição a um terço do lucro obtido com o empreendimento.
P: Por que o STJ não aplicou a teoria do fato consumado?
R: Porque a aplicação dessa teoria em matéria ambiental é vedada pela Súmula 613, o que significa que o tempo decorrido não torna regular uma construção originalmente irregular.
Fonte:
Consultor Jurídico (ConJur) — STJ afasta demolição de edifício em área de proteção ambiental: o que a decisão representa para a construção civil?
