Conteúdo
- 1 Receita recorde no setor de incorporações
- 2 O paradoxo da lucratividade: por que o lucro caiu?
- 3 Destaques de resultados das principais empresas
- 4 Setor cresce, mas margens ficam mais estreitas
- 5 Fatores externos que influenciam o cenário
- 6 O que esperar para 2026
- 7 Checklist rápido: boas práticas de gestão no setor de incorporações
- 8 Referências utilizadas
- 9 Conclusão
O mercado imobiliário brasileiro vive uma fase curiosa: nunca se faturou tanto, mas os lucros vêm diminuindo. De um lado, o setor de incorporações registra receita recorde — impulsionado pelo reaquecimento das vendas, programas habitacionais e novos lançamentos. De outro, a margem de lucro está cada vez mais apertada, refletindo o aumento dos custos, da taxa de juros e da pressão por preços competitivos.
Neste artigo, você vai entender o que está por trás dessa contradição, quais são os números mais recentes, os motivos que explicam essa desaceleração dos lucros e o que esperar para 2026.
Receita recorde no setor de incorporações
De acordo com relatório da Grant Thornton Brasil (agosto/2025), as principais incorporadoras listadas em bolsa — incluindo MRV&Co, Cyrela, Direcional, Even, Trisul e Eztec — registraram receita combinada superior a R$ 13 bilhões no segundo trimestre de 2025.
Esse é o maior volume da série histórica desde 2019, refletindo o crescimento do mercado imobiliário pós-pandemia e a estabilidade gradual da inflação.
O relatório aponta que a demanda reprimida dos últimos anos, somada à retomada do crédito habitacional, tem sustentado o ritmo de vendas. O Programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), reformulado em 2024, também contribuiu para impulsionar o segmento econômico.
Resumo rápido: o setor está vendendo mais, faturando mais e lançando mais. O problema? Está ganhando menos.
O paradoxo da lucratividade: por que o lucro caiu?
Apesar das receitas recordes, os balanços mostram queda nas margens líquidas. Isso acontece por uma combinação de fatores estruturais e conjunturais:
1. Aumento de custos de construção
De acordo com o SINAPI/IBGE, o custo médio do m² de construção subiu 6,2% em 2025, impulsionado por mão de obra e insumos como cimento, aço e PVC.
Esses aumentos corroem as margens das incorporadoras, principalmente nos empreendimentos já contratados com preços fixos.
2. Pressão das taxas de juros
Mesmo com cortes graduais na taxa Selic (hoje em torno de 9,25% ao ano), o custo de capital ainda é elevado. Isso encarece o financiamento tanto para o comprador quanto para as empresas.
Incorporadoras que dependem de crédito corporativo sofrem com o aumento dos encargos financeiros.
3. Concorrência e repasse limitado de preços
Com mais lançamentos no mercado, as empresas enfrentam pressão competitiva para não repassar integralmente os custos ao consumidor.
Em segmentos populares, como o MCMV, há teto de preço, o que limita reajustes.
4. Reavaliação de ativos e provisões contábeis
A Grant Thornton destacou também que várias incorporadoras tiveram impairments (perdas por valor recuperável de ativos), o que reduziu o lucro contábil em 2025.
Destaques de resultados das principais empresas
| Empresa | Receita 2T25 | Variação YoY | Lucro Líquido | Comentário |
|---|---|---|---|---|
| MRV&Co | R$ 2,7 bilhões | +18% | +64,9% (divisão de incorporações) | Foco em habitação popular e novas faixas do MCMV |
| Cyrela Brazil Realty | R$ 1,9 bilhão | +12% | -8% | Alta em vendas, mas pressão em margens de alto padrão |
| Eztec | R$ 1,4 bilhão | +7% | -5% | Lucro impactado por custos de obra e entregas concentradas |
| Direcional Engenharia | R$ 1,1 bilhão | +15% | +10% | Beneficiada por eficiência operacional e foco em faixas médias |
| Trisul | R$ 620 milhões | +6% | -4% | Reajustes parciais de preço mitigaram lucro |
| Even Construtora | R$ 580 milhões | +9% | Estável | Estratégia de portfólio seletivo manteve equilíbrio |
Fonte: Grant Thornton / B3 / Relatórios das empresas (2T25)
Setor cresce, mas margens ficam mais estreitas
Enquanto a receita bruta avança, o lucro líquido agregado das maiores incorporadoras cresceu apenas 3% no primeiro semestre de 2025, bem abaixo do ritmo de 2024 (12%).
Esse fenômeno é típico de um setor em expansão com compressão de margens, ou seja: há crescimento, mas o lucro percentual sobre o faturamento cai.
A explicação é simples — custos sobem mais rápido do que os preços de venda.
O analista econômico da FGV, Eduardo Spínola, explica:
“O mercado imobiliário brasileiro vive um ciclo de consolidação. As empresas vendem mais, mas precisam equilibrar preços para manter a atratividade. Isso faz parte da transição para uma nova fase de estabilidade do setor.”
Fatores externos que influenciam o cenário
1. Política monetária
Embora a Selic esteja em trajetória de queda, a desaceleração é gradual. Juros ainda altos restringem o crédito e reduzem a margem das incorporadoras em novos projetos.
2. Custos de insumos
O preço do cimento subiu 4,3% entre janeiro e agosto de 2025, e o aço, 5,7%, segundo o IBGE. Mesmo com inflação controlada, esses aumentos pesam na execução das obras.
3. Crédito imobiliário e programas públicos
O relançamento do MCMV e a ampliação da faixa 4 deram fôlego às incorporadoras populares, mas o segmento de alto padrão ainda sente os efeitos do crédito caro.
4. Sustentabilidade e ESG
Cada vez mais, investidores cobram padrões ESG e certificações ambientais. Isso aumenta custos iniciais, mas também agrega valor no longo prazo — um ponto que vem se tornando diferencial competitivo.
Tabela comparativa: receita alta vs margem comprimida
| Indicador / Fator | Evolução / Situação Observada | Impacto sobre o lucro |
|---|---|---|
| Crescimento da receita 2023 → 2024 | + 23,7 % Grant Thornton Brasil | Eleva o volume de vendas |
| Lucro líquido combinado 2024 | R$ 5,7 bi (8 8 % de aumento) Grant Thornton Brasil+1 | Boa expansão, mas potencialmente limitada |
| Lucro no 4º trimestre 2024 | + 104 % sobre 2023 Portal Radar Imobiliário+1 | Sinal de forte recuperação pontual |
| Receita líquida no 1º trimestre 2025 | R$ 11,2 bi (+ 18,2 %) Smart+1 | Continua trajetória de crescimento |
| Margem de lucro líquido no 1º trimestre | 12,1 % Smart+1 | Indicador de manutenção da lucratividade |
| Crescimento das despesas comerciais | + 28,7 % no 1º trimestre 2025 Smart+1 | Reduz a margem operacional |
O que esperar para 2026
Os analistas são otimistas quanto à continuidade do crescimento em 2026, especialmente se a Selic continuar caindo e o crédito imobiliário se expandir.
Contudo, o setor deve buscar eficiência operacional e parcerias estratégicas para recuperar margens.
Tendências esperadas:
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Digitalização de processos construtivos (BIM, IA, drones)
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Maior integração entre incorporadoras e construtoras
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Adoção de sistemas industrializados para reduzir custo por m²
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Foco em sustentabilidade e redução de desperdício
💬 “O desafio agora é crescer com rentabilidade”, resume a consultoria Grant Thornton. “O ciclo de expansão vai continuar, mas quem não investir em eficiência e gestão de risco vai perder espaço.”
Checklist rápido: boas práticas de gestão no setor de incorporações
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Acompanhar mensalmente custo por m² e variações de insumos
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Reavaliar margens por projeto e ajustar preço de venda
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Otimizar financiamento de clientes e capital de giro
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Controlar despesas administrativas e de marketing
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Investir em inovação e automação construtiva
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Revisar pipeline de lançamentos conforme demanda regional
FAQ – Perguntas frequentes
O setor de incorporações registra receita recorde apenas em algumas empresas?
Não. O dado consolidado das empresas de capital aberto já mostra que a receita global do setor superou R$ 46 bilhões em 2024, pois reflete o comportamento das maiores incorporadoras listadas no Novo Mercado. Grant Thornton Brasil
Por que o lucro desacelera, mesmo com receitas crescentes?
Porque custos e despesas (construção, marketing, tributos, financiamento) avançam mais rápido do que os preços repassados, comprimindo margens.
Receita recorde significa ambiente favorável para novos lançamentos?
Sim, até certo ponto. Mas é preciso cautela: endividamento elevado, variabilidade de custos e risco de crédito dos compradores exigem equilíbrio.
O que é POC e qual a vantagem?
POC (percentage-of-completion) é um método contábil que reconhece receitas conforme o andamento físico da obra, o que proporciona suavização de impactos e melhor controle de fluxo.
2005 mostra que lucro vai cair?
Não necessariamente. Apesar da desaceleração nas margens, o setor segue com receita forte e algumas incorporadoras conseguem melhorar eficiência e preservar o resultado líquido.
Referências utilizadas
| Fonte | Tipo | Principais informações |
|---|---|---|
| Grant Thornton Brasil | Jornalístico / Análise | Relatório do 2T25 com receita recorde e lucros comprimidos |
| CNN Brasil – MRV&Co | Jornalístico | Crescimento da receita operacional e divisão de incorporações |
| Chambers & Partners – Real Estate Brazil 2025 | Técnico | Panorama do setor imobiliário e tendências econômicas |
| IBGE – SINAPI 2025 | Oficial | Variação dos custos médios de construção |
| FGV – Estudos Econômicos do Setor Imobiliário | Oficial | Comentários sobre margens e tendências de crédito |
Conclusão
O setor de incorporações registra receita recorde, mas enfrenta o desafio de recompor margens de lucro em meio ao aumento de custos e juros ainda elevados.
Mesmo assim, o cenário é positivo: há demanda sólida, investimentos estruturais e perspectiva de redução gradual da Selic — fatores que mantêm o mercado atrativo para investidores e consumidores.
